【音频】《东湖高新区新型工业用地（M0）项目管理实施细则（试行）》政策解读

 

文字实录：

《东湖高新区新型工业用地（M0）项目管理实施细则（试行）》政策解读

一、政策背景

根据《市人民政府办公厅关于支持开发区新型工业用地（M0）发展的意见》（武政规〔2020〕19号）和《关于开发区新型工业用地（M0）项目管理实施细则（试行）》（武自然资规发〔2021〕24号），为进一步推进高新产业和创新型机构集聚，支持中小微企业发展和产业集群壮大，提高产业用地利用效率，结合东湖高新区实际，制定本细则。

二、制定原则

（一）坚持依法依规原则。

在现行法律法规的内容框架下，符合现行法律法规规定，并在操作层面进行细化。

（二）坚持产业导向原则。

有利于促进新型产业发展、推动城市品质提升，坚持“优地优用、严进严出”的基本原则，促进高新区工业用地的节约集约利用。

（三）面向企业定制化及成长性需求。

高新技术企业发展具有不确定性及高度成长性，在企业成长初期不具备独立建设产业空间的能力，同时需要一定的独立产权用于科研、生产及金融需求，结合M0探索符合条件的企业先代建、后转让，统一运营的用地开发模式。

（四）坚持强化履约监管原则。

充分体现出城市化进程中用地管理精细化发展的趋势，通过强化准入和履约监管措施，有效避免产业用地开发“房地产化”。

三、主要内容

（一）关于适用范围。

本细则适用于在东湖高新区内开发建设新型工业用地（M0）项目，由于已纳入可分割销售工业项目管理台账内项目的可分割销售比例、土地出让金补缴计算方式与M0均不同，故不适用于本细则。

（二）关于准入认定。

一是提出了新型工业用地（M0）项目的产业类型、申请主体、选址布局相关要求，并对于新供应新型工业用地（M0）项目增加规模要求，原则上不低于50亩。

二是明确了新型工业用地（M0）项目准入认定的主体与流程，园区负责受理项目准入申请，向发改局、金融局、投促局、科创局、企服局征求产业准入、主体准入意见，向规划局、环境水务局征求选址准入意见后，提出准入初审意见，报东湖高新区投促会、常务会审议通过后，出具准入审查意见书。

（三）关于用地规划管理。

一是明确新型工业用地（M0）项目的规划许可手续由园区负责办理，其中规划（建筑）方案应报东湖高新区国土规划例会审议。

二是明确新型工业用地（M0）的总规模由规划局进行统筹管理，各园区应每年提出新型工业用地（M0）项目建设计划并报规划局同意后有序实施。

三是明确新型工业用地（M0）项目的容积率上限要求，按照《东湖国家自主创新示范区建设强度管理暂行规定》（试行）中研发类工业用地执行，若后续出台新的强度管理规定，可按新规定执行。

四是明确新型工业用地（M0）项目内的配套用房的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30%，其中配套公寓及员工倒班房建筑面积不大于总计容建筑面积的15%。

五是明确新型工业用地（M0）项目内的配套公寓及员工倒班房按照公租房设计标准执行，产业用房应根据生产制造或研发设计的不同功能分别参照工业建筑或办公建筑设计规范。

（四）关于土地供应管理。

一是明确新型工业用地（M0）的土地供应方式、价格与全市文件保持一致，并要求新供应M0的土地出让起始价不得低于同地段工业用地基准地价。

二是明确了新型工业用地（M0）进行土地供应的责任主体和审批程序，并推行实施新型工业用地（M0）按照“标准地”进行供应。

三是明确新供应新型工业用地（M0）项目的公开出让文件中，应明确可分割转让的比例，最高不超过50%，且后续不允许申请增加分割转让比例。

（五）关于转让及租赁管理。

一是明确新型工业用地（M0）在竣工验收后才可分割转让，不办理预售；分割转让比例、分割单元要求与全市文件保持一致。受让主体原则上需为工商注册、统计及税务关系在东湖高新区的企业法人单位，且未列入失信联合惩戒黑名单；符合东湖高新区新型产业用地（M0）项目产业准入条件；优先满足属于有效期内的经高新区认定的上市企业、金种子企业、银种子企业及有效期的工业国家级专精特新"小巨人"企业、制造业单项冠军企业、规模以上企业等优质企业的产权需求。

二是鼓励村集体作为新型工业用地（M0）的分割转让对象，创新村级发展模式，实行整租、整售的方式，由实施主体统一园区运营管理。

三是明确分割转让的责任主体与程序。由园区牵头，受让主体与开发主体协商一致并填表后向园区提出申请，园区征求相关部门意见后，经初审同意，报国土规划例会审议，同意后由不动产登记部门办理后续手续。

四是明确转移登记要求，权证注记为“工业用地（新型工业用地M0），未经管委会同意不得转让”。

五是明确了二次转让、承租主体、租赁管理的相关要求。受让主体应承诺一年内投入使用、不自行二次转让、国有企业优先受让。进行二次交易的对象必须满足准入要求，且配套用房分割转让比例同样与产业用房挂钩。

（六）关于监督管理。

一是提出开发主体对入驻企业的监管要求。

二是为保证优地优用原则，科创局和企服局负责建立新型工业用地（M0）履约监管及违约处置机制，每年对项目实施情况进行履约核查，提出处置建议。

三是明确建立新型工业用地（M0）项目季度核查及年度评估机制。由科创局和企服局按季度组织对新型工业用地（M0）项目运营及发展情况进行动态核查；并会同相关部门组织对新型工业用地（M0）项目进行年度评估。

四是明确各部门要进一步加强监管管理，防止变相的房地产开发或改变用途。